Atina Airbnb yasal uyum rehberi 2026

Atina'da kısa dönem konut kiralama (STR) sektörü, kuralsız bir pazar olmaktan çıkıp son derece sıkı denetlenen kurumsal bir yasal uyumluluk modeline geçiş yapmıştır. 1 Ekim 2025'te yürürlüğe giren 5170/2025 sayılı yasa (Νόμος 5170/2025), AB Regülasyonu 2024/1028 ve DAC7 vergi şeffaflık direktifi, mülk sahiplerinin operasyonlarını tam bir yasal doğrulukla yürütmesini zorunlu kılmaktadır.

Bu rehber, 2026 yılında Atina'da yasal ve cezasız bir Airbnb işletmenin tüm hukuki boyutunu tek kaynakta toplar. Operasyonel detaylar: temizlik metodolojisi, fiyat rehberi, haşere sertifikası ve biyolojik güvenlik.

1. Law 5170/2025: Zorunlu güvenlik ve teknik standartlar

Yunanistan Parlamentosu'nun kabul ettiği 5170/2025 sayılı yasanın 3. maddesi, kısa dönem kiralanan her konut için katı teknik kriterler belirler. Bu kriterler, Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu (ΑΑΔΕ) tarafından tahsis edilen aktif bir Mülk Kayıt Numarasına (ΑΜΑ) sahip tüm konutlar için istisnasız geçerlidir. Turizm Bakanlığı ve AADE müfettişleri, mülk sahiplerine yalnızca 10 gün önceden bildirilen fiziksel ziyaretlerle denetim yapar.

Mülk için zorunlu fiziksel ve teknik kriterler

• Kullanım alanı uyumluluğu: Konut, Yeni Bina Yönetmeliği (ΝΟΚ) uyarınca resmi olarak «Birincil Kullanım Alanı» (Χώροι Κύριας Χρήσης) olarak tescil edilmelidir. İzin belgesi olmayan bodrum katları, tavan araları veya depo alanları kesinlikle kiralanamaz.
• Yapısal ölçüler: Ana yaşam alanlarında tavan yüksekliği en az 2,50 metre olmalıdır (eski kodlarla yapılan binalarda taban sınırı 2,40 metredir). Yatak odalarında net zemin alanının en az %10'u kadar doğal ışık penceresi, en az %5'i kadar doğal havalandırma açıklığı bulunmalı; pencereler kör aydınlatma boşluklarına değil sokağa bakmalıdır.
• Elektrik güvenliği (ΥΔΕ): Lisanslı bir elektrikçiden alınmış geçerli Elektrik Tesisatçısı Beyannamesi (ΥΔΕ) ve elektrik panosunda sertifikalı bir Kaçak Akım Rölesi (RCD) zorunludur.
• Aktif yangın güvenliği (Πυροπροστασία): Her 100 metrekarelik brüt alan için en az bir adet 6 kg'lık kuru toz yangın söndürücü (21A-113B-C sınıfı, yıllık servis etiketiyle), tüm yatak odaları ve mutfaklarda tavana monte otonom duman dedektörleri ve ana çıkış kapılarında en az 1 saat batarya ömrü olan acil durum aydınlatmaları.
• Hijyen ve ilaçlama: Yetkili bir sıhhi uzmandan alınmış güncel Haşere Kontrol ve Dezenfeksiyon Sertifikası (Πιστοποιητικό Μυοκτονίας και Απεντόμωσης). Operasyonel teşhis ve müdahale protokolleri için biyolojik güvenlik rehberimizi inceleyin.

Zorunlu iki dilli ilk yardım kiti (Φαρμακείο Πρώτων Βοηθειών)

Denetimlerden geçebilmek için evde göze çarpan bir yerde tutulması gereken ilk yardım kitinin yasal minimum içeriği şöyledir:

• Oksijenli su (250 cc): 1 şişe
• Povidon-iyot %10 çözelti (30 ml): 1 şişe
• Steril gazlı bez (çeşitli boyutlarda): 5 adet
• Beyaz kumaş flaster (3 cm genişlik): 1 kutu
• Esnek destek bandajı: 1 adet
• Basınçlı hemostatik bandaj (çeşitli boyutlarda): 2 adet
• Yanık jeli merhemi: 2 paket
• Amonyak kalemi (böcek ısırıkları için): 1 tüp
• Steril olmayan pudralı lateks eldiven: 4 adet

Kitin hemen yanında Avrupa Acil Durum Numarası (112), Yunan Polisi (100), İtfaiye (199), Ambulans/EKAV (166) ve Zehir Danışma Merkezi (+30 210 7793777) numaralarını içeren çift dilli (İngilizce-Yunanca) basılı bir liste asılmalıdır.

2. Fiziksel uyumluluk klasörü (Φάκελος Συμμόρφωσης): 5.000 € cezanın önlenmesi

5170/2025 sayılı yasanın en kritik uygulaması, her Airbnb evinde müfettişlerin ani baskınlarında kontrol edeceği fiziksel bir yasal klasörün zorunlu olmasıdır. Müfettişler 10 gün önceden haber vererek mülke gelebildiği için, özellikle yurt dışından yönetilen mülklerde bu klasörü evde hazır tutacak yerel bir partnerle çalışmak şarttır.

Klasörde bulunması zorunlu evraklar:

1. Sertifikalı bir elektrikçiden alınmış ve DEDDIE sistemine işlenmiş, evde Kaçak Akım Rölesi (RCD) olduğunu kanıtlayan Elektrik Uygunluk Beyanı (ΥΔΕ).
2. Yunanistan Merkez Bankası onaylı bir şirketten alınmış resmi Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet Sigorta Poliçesi (Platform AirCover'ları yasal olarak geçersizdir).
3. Ziraat Mühendisi (Γεωπόνος) imzalı/mühürlü resmi, güncel Haşere Kontrol ve Dezenfeksiyon Sertifikası.
4. Mülkün yasal tavan yüksekliği ve pencere açıklık oranlarını gösteren Yapı Kayıt Belgeleri.
5. İçeriği eksiksiz İlk Yardım Kit kutusu ve ana kapının arkasına asılmış çift dilli Acil Durum İletişim Numaraları Listesi.

Üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası: AirCover yetmez

Yunanistan'da lisanslı bir sigorta şirketinden özel kısa dönem kiralama sigortası yaptırılması zorunludur. Airbnb'nin sunduğu küresel AirCover koruması, Yunanistan yasalarının gerektirdiği bu yasal zorunluluğu karşılamamaktadır. Poliçe, misafirlerin ve bina sakinlerine gelebilecek bedensel ve maddi zararları kapsamalıdır. Sigortasız mülk, hem 5.000 € cezaya hem de olası bir kazada ev sahibinin kişisel malvarlığının risk altına girmesine yol açar.

3. AMA lisans moratoryumu ve «mülkiyet değişimi tuzağı»

Hükümet, yerel konut stokunu korumak amacıyla Atina'nın merkezindeki yoğun turistik bölgelerde yeni AMA lisansı verilmesini 31 Aralık 2026'ya kadar dondurmuştur. Bu moratoryumdan etkilenen bölgeler:

• 1. belediye bölgesi: Plaka, Monastiraki, Syntagma, Omonia, Kolonaki, Exarchia, Koukaki, Psyrri.
• 2. belediye bölgesi: Mets, Neos Kosmos, Pangrati.
• 3. belediye bölgesi: Thissio, Petralona, Gazi, Votanikos, Metaxourgeio, Rouf.

Mevcut aktif lisanslar çalışmaya devam edebilir ancak bu merkez bölgelerdeki bir mülk satış, ebeveynden devir (γονική παροχή), hibe/bağış veya miras yoluyla el değiştirdiği an, mülkün mevcut aktif AMA kaydı sistemden otomatik olarak silinir. Bu, kanunun barındırdığı en büyük risk olan «Mülkiyet Değişimi Tuzağı» (Παγίδα Αλλαγής Ιδιοκτησίας) dır.

Moratoryum ihlali cezaları

Benzer bir yeni lisans dondurma kararı 1 Mart 2026 itibarıyla Selanik'in 1. belediye bölgesinde de başlamıştır.

4. Vergilendirme rejimi: Bireysel vs. kurumsal

Yunan vergi hukuku, operatörün yasal statüsüne ve mülk ölçeğine göre iki keskin rejime ayrılır. Doğru rejimi seçmek, kârlılığı doğrudan belirler.

Bireysel ev sahipleri (Φυσικά Πρόσωπα — en fazla 2 mülk)

Ek hizmet sunmadan (günlük temizlik, kahvaltı vb.) en fazla iki mülk kiralayan şahıslar için gelir, pasif gayrimenkul geliri olarak stopaj usulü vergilendirilir. 2026 vergi yılı kademeli dilimleri:

• 12.000 €'ya kadar: %15
• 12.001 € – 24.000 € arası: %25 (eski %35 oranını yumuşatmak için 2026'da eklenen ara dilim)
• 24.001 € – 36.000 € arası: %35
• 36.000 € üzeri: %45

Vergiye tabi gelir hesaplanırken bakım ve işletme giderleri için %5'lik sabit yasal kesinti (τεκμαρτή δαπάνη 5%) uygulanır. Şahıslar platform komisyonlarını veya dışarıdan aldıkları temizlik iş gücü gibi gerçek işletme giderlerini bu pasif beyannameden ayrıca düşemezler. Bu nedenle bireysel statüde temizlik faturası ek bir vergi kalkanı yaratmaz.

Kurumsal operatörler ve şirketler (Νομικά Πρόσωπα — 3+ mülk)

3 veya daha fazla aktif AMA numarasına sahip bireysel ev sahipleri ya da şirket tescili (IKE gibi) bulunan tüm tüzel kişilikler ticari faaliyet (επιχειρηματική δραστηριότητα) statüsündedir. Bu operatörlerin yükümlülükleri:

• Konaklama bedeli ve temizlik ücreti dahil tüm paket hizmetlere %13 KDV uygulanır ve myDATA sistemi üzerinden elektronik beyan edilir.
• Brüt gelir üzerinden %0,5 Belediye Konaklama Harcı (Τέλος Παρεπιδημούντων) ödenir.
• Bireysel işletme sahipleri aylık e-ΕΦΚΑ sosyal güvenlik primlerine tabidir.
• IKE gibi tescilli şirketlerin net işletme karı %22 sabit oranla vergilendirilir.

Kurumsal rejimde operasyona ait tüm meşru harcamalar vergiden düşülebilir. Profesyonel şirketten alınan yasal fatura (Τιμολόγιο), kurumsal net kardan doğrudan düşülerek ödenecek vergiyi azaltır. Bu asimetri nedeniyle kurumsal operatörler için profesyonel temizlik, güçlü bir vergi kalkanıdır. (Maliyet karşılaştırması için DIY vs profesyonel analizimize bakın.)

5. İklim Krizi Direnç Harcı (ΤΑΚΚ)

Yunanistan'da kısa dönem kiralamalar, geleneksel otelcilikle eşit vergi yükü getirecek ve iklim kriziyle mücadele fonu oluşturacak şekilde tasarlanmıştır. ΤΑΚΚ harcı oda veya daire başına gecelik olarak misafirden tahsil edilir ve özel bir makbuzla en geç takip eden ayın son gününe kadar AADE'ye beyan edilir.

2026 tarifeleri (düşük sezona Mart ayı da dahil edilmiştir):

• Standart daireler ve STR birimleri: yüksek sezonda gecelik 8,00 €; düşük sezonda gecelik 2,00 €.
• Müstakil evler (>80 m²) ve villalar: yüksek sezonda gecelik 15,00 €; düşük sezonda gecelik 4,00 €.

Yüksek sezon Nisan–Ekim, düşük sezon Kasım–Mart arasını kapsar.

6. DAC7 veri paylaşımı ve beyan riskleri

Avrupa Birliği'nin DAC7 direktifi ve 20 Mayıs 2026'da tam olarak devreye giren AB Regülasyonu 2024/1028 uyarınca Airbnb, Booking.com ve Vrbo, mülk sahiplerinin brüt gelir verilerini doğrudan Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Otoritesi (AADE) ile paylaşır. AADE bu verileri ev sahiplerinin E1 ve E2 vergi beyannameleriyle çapraz kontrol eder.

İki kritik beyan tuzağı:

• Brüt gelir tuzağı: AADE, platform komisyonları düşülmeden önceki brüt gelirin (misafirden tahsil edilen temizlik ücreti dahil tüm tutarın) beyan edilmesini şart koşar. Komisyon düşülmüş net tutarı beyan etmek DAC7 çapraz kontrollerinde doğrudan vergi incelemesi tetikler.
• Sahte/pasif AMA silme: Regülasyon 2024/1028 uyarınca platformlar, doğrulanmamış veya askıya alınmış AMA numaralı ilanları 10 gün içinde sistemden otomatik olarak kaldırır.

Profesyonel, faturalı dış kaynaklı turnover hizmetleri, kurumsal ev sahipleri için vergilendirilebilir net tabanı düşüren meşru, vergiden düşülebilir operasyonel giderler oluşturur.

7. Sigortasız işçi çalıştırma: SEPE cezaları

Bireysel ev sahiplerini kağıt üzerinde ucuz görünen kayıtsız ve sigortasız temizlik işçilerine yönlendiren asimetri, çok ağır cezai riskler barındırır. Çalışma Müfettişliği (SEPE) denetimlerinde tespit edilen ihlaller:

Tek bir sigortasız personel tespiti bile 10.500 €'luk cezayla sonuçlanır; bu, yıllarca temizlikten tasarruf edilecek tutarı tek denetimde yok eder.

8. Golden Visa STR yasağı (yabancı yatırımcılar)

5100/2024 ve 5275/2026 sayılı yasalar uyarınca, Golden Visa hakkından yararlanan mülklerin Airbnb gibi platformlarda 30 günden kısa süreli kiralanması tamamen yasaktır. Alt kiralamaya verilmesi (subleasing) de aynı yasağın kapsamındadır. Göç Bakanlığı ve AADE, tapu sicil kayıtları ile aktif ilanları otomatik çapraz kontrole tabi tutar.

İhlal halinde uygulanan çifte ceza:

1. Ana yatırımcı adına doğrudan 50.000 € idari para cezası.
2. Ana başvuru sahibinin ve ona bağlı tüm aile bireylerinin Golden Visa oturum izinlerinin anında ve tamamen iptali.

Stratejik çözüm: Vize hakkını uzun dönem (30+ gün) kiralanan bir eve bağlamak ve Airbnb operasyonunu vizeye konu olmayan bağımsız ikinci bir mülk üzerinden yürütmektir. İkinci mülkteki uzaktan operasyon (yazılım stack, akıllı kilit, fotoğraflı turnover) için uzaktan yönetim rehberimize bakın.

9. Konaklama esnasında ara temizlik: Büyük vergi riski

Yunanistan vergi mevzuatı bireysel mülk sahipleri için çok keskin sınırlar çizer. Elde edilen gelirin gayrimenkul kira geliri olarak %15-%45 vergilendirilebilmesi için misafirlere yalnızca yatak nevresimi ve havlu sağlanmalıdır.

Kritik risk: Mülk yöneticisi, misafir konaklaması devam ederken (mid-stay) mülke girerek temizlik hizmeti sunar, çöpleri alır veya çarşafları değiştirirse, bu işlem yasal olarak «otelcilik/turistik konaklama hizmeti» olarak sınıflandırılır. Bu durumda mülk sahibi ticari şirket kurmaya zorlanır, tüm gelire %13 KDV uygulanır ve ticari işletme vergilerine tabi tutulur.

Bireysel statüde kalmak isteyen ev sahipleri konaklama esnasında kesinlikle ara temizlik hizmeti sunmamalıdır. Uzun dönemli misafirler için mülk içindeki dolaplarda yedek tekstil ürünleri ve temizlik araçları sağlanarak kendi temizliklerini yapmaları önerilmelidir.

Yasal uyum için eylem planı

1. Fiziksel uyumluluk klasörünü hazırlayın: Elektrik Beyannamesi (ΥΔΕ), sigorta poliçesi, haşere sertifikası (tedarik rehberi) ve ilk yardım kitini tek bir fiziksel klasörde mülkte hazır bulundurun. Bakanlık-AADE ortak denetimleri 10 gün önceden haber verilerek yapılır.
2. Moratoryum değerini koruyun: Merkezdeki mevcut aktif AMA numaraları birer altın varlıktır. «Mülkiyet değişimi tuzağı» nedeniyle satış veya hibe kararı almadan önce lisanstan olmanın uzun vadeli getiri kaybını hesaplayın.
3. Doğru vergi rejimini seçin: 3+ mülk yönetiyorsanız resmi şirket kurulumunu tamamlayın; böylece profesyonel turnover faturalarını yasal gider olarak gösterip kurumlar vergisi matrahınızı optimize edin.
4. Yasal faturalar talep edin: Anlaşacağınız temizlik şirketinin myDATA uyumlu fatura kesebildiğinden emin olun. Kurumsal statüde bu, vergi kalkanı yaratır.
5. Sigortalı personelle çalışın: Tüm temizlik personelinin ΕΦΚΑ'ya yasal kayıtlı olduğunu belgeleyen şirketlerle çalışın; 10.500 € SEPE cezasından korunun.

NextStay Cleaning, Atina genelinde yasal uyumluluk beklentileriyle uyumlu turnover ve derin temizlik protokolleri uygular. Kapsam ve 2026 fiyatları için misafir sonrası temizlik hizmetlerimize bakın veya ünite detaylarınızı Teklif Al üzerinden gönderin.