Leitfaden zur rechtlichen Compliance für Airbnb in Athen 2026

Der Sektor der Kurzzeitvermietung (STR) in Athen hat sich von einem unregulierten Markt zu einem streng überwachten, unternehmensnahen Compliance-Modell entwickelt. Das am 1. Oktober 2025 in Kraft getretene Gesetz 5170/2025 (Νόμος 5170/2025), die EU-Verordnung 2024/1028 sowie die DAC7-Richtlinie zur Steuerstransparenz verpflichten Immobilieneigentümer zu absoluter rechtlicher Präzision bei der Durchführung ihrer Geschäfte.

Dieser Leitfaden fasst den gesamten rechtlichen Rahmen zusammen, der für den legalen und straffreien Betrieb eines Airbnb-Objekts in Athen im Jahr 2026 erforderlich ist. Operative Details: Reinigungsmethodik, Preisleitfaden, Schädlingsbekämpfungszertifikat und Biosicherheit.

1. Gesetz 5170/2025: Zwingende Sicherheits- und Technikstandards

Artikel 3 des vom griechischen Parlament verabschiedeten Gesetzes 5170/2025 legt strenge technische Kriterien für jede Kurzzeitvermietung fest. Diese Kriterien gelten ausnahmslos für alle Immobilien, die über eine aktive Immobilienregistrierungsnummer (AMA / ΑΜΑ) verfügen, die von der unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) ausgestellt wurde. Inspektoren des Tourismusministeriums und der AADE führen physische Kontrollen vor Ort mit einer Ankündigungsfrist von nur 10 Tagen durch.

Zwingende physische und technische Immobilienkriterien

• Konformität der Raumnutzung: Die Immobilie muss gemäß der Neuen Bauordnung (NOK) offiziell als „Hauptnutzungsraum“ (Χώροι Κύριας Χρήσης) registriert sein. Keller, Dachböden oder Lagerräume ohne gültige Genehmigung dürfen unter keinen Umständen vermietet werden.
• Bauliche Abmessungen: Die Deckenhöhe in den Hauptwohnräumen muss mindestens 2,50 Meter betragen (der Mindestwert für ältere Bauvorschriften liegt bei 2,40 Metern). Schlafzimmer müssen über Fenster für natürliches Licht verfügen, die mindestens 10 % der Nettofläche abdecken, sowie über natürliche Belüftungsöffnungen von mindestens 5 %; Fenster müssen zur Straße oder zu offenen Innenhöfen zeigen, nicht zu geschlossenen Lichtschächten.
• Elektrische Sicherheit (YDE / ΥΔΕ): Ein gültiges Elektriker-Zertifikat (YDE) eines lizenzierten Elektrikers und ein zertifizierter Fehlerstrom-Schutzschalter (RCD) im Sicherungskasten sind zwingend erforderlich.
• Aktiver Brandschutz (Πυροπροστασία): Mindestens ein 6-kg-Pulverfeuerlöscher (Klasse 21A-113B-C, mit jährlicher Wartungsplakette) pro 100 Quadratmeter Bruttofläche, an der Decke montierte autonome Rauchmelder in allen Schlafzimmern und Küchen sowie eine Notbeleuchtung mit mindestens 1 Stunde Batterielaufzeit an den Hauptausgangstüren.
• Hygiene und Schädlingsbekämpfung: Ein aktuelles Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikat (Πιστοποιητικό Μυοκτονίας και Απεντόμωσης), ausgestellt von einem autorisierten Sanitärexperten. Beachten Sie unseren Biosicherheitsleitfaden für operative Diagnose- und Interventionsprotokolle.

Obligatorischer zweisprachiger Erste-Hilfe-Kasten (Φαρμακείο Πρώτων Βοηθειών)

Um Inspektionen zu bestehen, muss ein Erste-Hilfe-Kasten an einer gut sichtbaren Stelle im Haus aufbewahrt werden. Der gesetzlich vorgeschriebene Mindestinhalt ist wie folgt:

• Wasserstoffperoxid (250 cc): 1 Flasche
• Povidon-Iod 10% Lösung (30 ml): 1 Flasche
• Sterile Mullkompressen (verschiedene Größen): 5 Stück
• Weißes Heftpflaster aus Stoff (3 cm Breite): 1 Rolle
• Elastische Stützbandage: 1 Stück
• Druck-Hämostatikverband (verschiedene Größen): 2 Stück
• Brandsalbe/-gel: 2 Packungen
• Ammoniak-Stift (für Insektenstiche): 1 Stück
• Unsterile, gepuderte Latexhandschuhe: 4 Stück

Direkt neben dem Kasten muss eine gedruckte, zweisprachige (Englisch-Griechisch) Liste hängen, die die europäische Notrufnummer (112), die griechische Polizei (100), die Feuerwehr (199), den Rettungsdienst/EKAV (166) und die Giftnotrufzentrale (+30 210 7793777) enthält.

2. Physischer Compliance-Ordner (Φάκελος Συμμόρφωσης): Vermeidung des 5.000-€-Bußgeldes

Die kritischste Neuerung des Gesetzes 5170/2025 ist die Verpflichtung, in jedem Airbnb-Objekt einen physischen Rechtsordner bereitzuhalten, der bei unangekündigten Kontrollen überprüft werden kann. Da Inspektoren die Immobilie mit einer Frist von 10 Tagen besuchen können, ist es – insbesondere bei aus dem Ausland verwalteten Immobilien – unerlässlich, mit einem lokalen Partner zusammenzuarbeiten, der diesen Ordner vor Ort zugänglich hält.

Erforderliche Dokumente im Ordner:

1. Die Elektro-Konformitätserklärung (YDE / ΥΔΕ), die von einem zertifizierten Elektriker ausgestellt und im DEDDIE-System registriert wurde und das Vorhandensein eines Fehlerstrom-Schutzschalters (RCD) im Haus belegt.
2. Eine offizielle Haftpflichtversicherung für Dritte, die von einer von der Bank von Griechenland zugelassenen Gesellschaft genehmigt wurde (plattformseitige Absicherungen wie AirCover sind rechtlich unzureichend).
3. Ein offizielles, aktuelles Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikat, das von einem Agronomen (Γεωπόνος) unterzeichnet/gestempelt wurde.
4. Immobilienregistrierungsdokumente zum Nachweis der legalen Deckenhöhe und der Fensteröffnungsverhältnisse.
5. Ein vollständig bestückter Erste-Hilfe-Kasten und die zweisprachige Notrufnummernliste, die hinter der Haupteingangstür angebracht ist.

Haftpflichtversicherung für Dritte: AirCover reicht nicht aus

Eine spezielle Kurzzeitvermietungsversicherung von einer in Griechenland zugelassenen Versicherungsgesellschaft ist obligatorisch. Der globale AirCover-Schutz von Airbnb erfüllt diese gesetzliche Anforderung nach griechischem Recht nicht. Die Police muss Personen- und Sachschäden von Gästen und Hausbewohnern abdecken. Der Betrieb einer unversicherten Immobilie führt zu einem Bußgeld von 5.000 € und gefährdet im Falle eines Unfalls das persönliche Vermögen des Vermieters.

3. AMA-Lizenzmoratorium und die „Eigentumswechsel-Falle“

Um den lokalen Wohnungsbestand zu schützen, hat die Regierung die Vergabe neuer AMA-Lizenzen in touristisch stark frequentierten Zonen im Zentrum von Athen bis zum 31. Dezember 2026 eingefroren. Die von diesem Moratorium betroffenen Gebiete sind:

• 1. Stadtbezirk: Plaka, Monastiraki, Syntagma, Omonia, Kolonaki, Exarchia, Koukaki, Psyrri.
• 2. Stadtbezirk: Mets, Neos Kosmos, Pangrati.
• 3. Stadtbezirk: Thissio, Petralona, Gazi, Votanikos, Metaxourgeio, Rouf.

Bestehende aktive Lizenzen dürfen weiter betrieben werden. Sobald jedoch eine Immobilie in diesen zentralen Bezirken durch Verkauf, Übertragung durch die Eltern (γονική παροχή), Schenkung oder Erbschaft den Besitzer wechselt, wird die aktive AMA-Registrierung der Immobilie automatisch aus dem System gelöscht. Dies stellt das größte im Gesetz verborgene Risiko dar, bekannt als die „Eigentumswechsel-Falle“ (Παγίδα Αλλαγής Ιδιοκτησίας).

Strafen bei Verstößen gegen das Moratorium

Ein ähnlicher neuer Lizenzstopp trat am 1. März 2026 für den 1. Stadtbezirk von Thessaloniki in Kraft.

4. Steuerregime: Privatpersonen vs. Unternehmen

Das griechische Steuerrecht unterteilt Kurzzeitvermietungen in zwei verschiedene Regime, basierend auf dem rechtlichen Status des Betreibers und der Anzahl der verwalteten Immobilien. Die Wahl des richtigen Weges entscheidet direkt über die Rentabilität.

Private Gastgeber (Φυσικά Πρόσωπα – Maximal 2 Immobilien)

Für Privatpersonen, die maximal zwei Immobilien ohne zusätzliche Dienstleistungen (wie tägliche Reinigung, Frühstück etc.) vermieten, werden die Einnahmen als passive Immobilieneinkünfte nach einem gestaffelten Steuersystem besteuert. Die Steuerklassen für das Steuerjahr 2026 sind:

• Bis zu 12.000 €: 15 %
• Von 12.001 € bis 24.000 €: 25 % (eine im Jahr 2026 eingeführte Zwischenstufe, um den vorherigen Satz von 35 % abzufedern)
• Von 24.001 € bis 36.000 €: 35 %
• Über 36.000 €: 45 %

Bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens wird ein gesetzlicher Pauschalabzug von 5 % (τεκμαρτή δαπάνη 5%) für Instandhaltungs- und Betriebskosten angewendet. Privatpersonen können Plattformprovisionen oder tatsächliche Betriebskosten, wie z. B. externe Reinigungskräfte, nicht gesondert von dieser passiven Erklärung abziehen. Daher bietet eine Reinigungsrechnung im Status einer Privatperson keinen zusätzlichen Steuerschild.

Gewerbliche Betreiber und Unternehmen (Νομικά Πρόσωπα – 3+ Immobilien)

Private Gastgeber mit 3 oder mehr aktiven AMA-Nummern oder alle juristischen Personen mit einer registrierten Gesellschaft (wie einer IKE) werden als gewerbliche Tätigkeit (επιχειρηματική δραστηριότητα) eingestuft. Die Pflichten für diese Betreiber umfassen:

• Auf alle gebündelten Leistungen einschließlich Übernachtungs- und Reinigungsgebühren fallen 13 % MwSt. an, die elektronisch über das myDATA-System deklariert werden müssen.
• Eine 0,5 % kommunale Beherbergungsabgabe (Τέλος Παρεπιδημούντων) wird auf die Bruttoeinnahmen erhoben.
• Einzelunternehmer unterliegen monatlichen Sozialversicherungsbeiträgen an die e-EFKA.
• Registrierte Unternehmen wie eine IKE zahlen einen pauschalen Steuersatz von 22 % auf den Nettogewinn.

Im gewerblichen Bereich sind alle legitimen Betriebsausgaben steuerlich absetzbar. Eine offizielle Rechnung (Τιμολόγιο) eines professionellen Unternehmens wird direkt vom Nettogewinn des Unternehmens abgezogen, was die Steuerlast mindert. Aufgrund dieser Asymmetrie dient die professionelle Reinigung als starker Steuerschild für gewerbliche Betreiber. (Siehe unsere Analyse „Eigenregie vs. Professionell“ für einen Kostenvergleich.)

5. Klima-Resilienz-Abgabe (TAKK / ΤΑΚΚ)

Kurzzeitvermietungen in Griechenland wurden so in den steuerlichen Rahmen integriert, dass sie der Steuerlast des traditionellen Hotelgewerbes entsprechen und einen Fonds zur Bekämpfung der Klimakrise finanzieren. Die TAKK-Gebühr wird vom Gast pro Nacht und pro Zimmer/Apartment erhoben und muss der AADE mit einem speziellen Beleg spätestens am letzten Tag des Folgemonats gemeldet werden.

Tarife für 2026 (die Nebensaison wurde auf den Monat März ausgeweitet):

• Standard-Apartments und STR-Einheiten: 8,00 € pro Nacht in der Hauptsaison; 2,00 € pro Nacht in der Nebensaison.
• Einfamilienhäuser (>80 m²) und Villen: 15,00 € pro Nacht in der Hauptsaison; 4,00 € pro Nacht in der Nebensaison.

Die Hauptsaison dauert von April bis Oktober; die Nebensaison von November bis März.

6. DAC7-Datenaustausch und Deklarationsrisiken

Gemäß der DAC7-Richtlinie der Europäischen Union und der EU-Verordnung 2024/1028 (die am 20. Mai 2026 voll einsatzfähig wurde) teilen Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo die Bruttoeinkommensdaten von Immobilieneigentümern direkt mit der griechischen Steuerbehörde (AADE). Die AADE gleicht diese Daten mit den Steuererklärungen E1 und E2 der Gastgeber ab.

Zwei kritische Deklarationsfallen:

• Die Bruttoeinkommens-Falle: Die AADE verlangt die Angabe des Bruttoeinkommens vor Abzug von Plattformprovisionen (also der Gesamtbetrag, den der Gast inklusive Reinigungsgebühren zahlt). Die Angabe des Nettobetrags nach Abzug der Provision löst bei den DAC7-Kreuzprüfungen direkt eine Betriebsprüfung aus.
• Löschung unverifizierter/inaktiver AMAs: Gemäß der Verordnung 2024/1028 werden Plattformen Inserate innerhalb von 10 Tagen automatisch entfernen, wenn sie unverifizierte oder gesperrte AMA-Nummern aufweisen.

Professionelle, in Rechnung gestellte Reinigungs- und Übergabeservices stellen legitime, steuerlich absetzbare Betriebsausgaben dar, die die steuerpflichtige Nettobasis für gewerbliche Gastgeber senken.

7. Unversicherte Arbeit: SEPE-Strafen

Die finanzielle Asymmetrie, die private Gastgeber zu unangemeldeten und unversicherten Reinigungskräften treibt – was auf dem Papier billiger erscheinen mag –, birgt schwere straf- und finanzrechtliche Risiken. Verstöße, die bei Prüfungen der Arbeitsinspektion (SEPE) festgestellt werden, führen zu hohen Bußgeldern:

Bereits das Aufspüren einer einzigen unversicherten Reinigungskraft führt zu einem sofortigen Bußgeld von 10.500 €, wodurch jahrelange Einsparungen bei den Reinigungskosten bei einer einzigen Kontrolle sofort zunichte gemacht werden.

8. Golden-Visa-STR-Verbot (Für ausländische Investoren)

Gemäß den Gesetzen 5100/2024 und 5275/2026 ist es Immobilien, die das Golden-Visa-Programm nutzen, strikt untersagt, für Zeiträume von weniger als 30 Tagen auf Plattformen wie Airbnb vermietet zu werden. Eine Untervermietung (subleasing) fällt unter genau dasselbe Verbot. Das Migrationsministerium und die AADE führen automatisierte Datenabgleiche zwischen Grundbuchaufzeichnungen und aktiven Inseraten durch.

Doppelte Strafen bei Zuwiderhandlung:

1. Ein Verwaltungsgeld von 50.000 €, das direkt gegen den Hauptinvestor verhängt wird.
2. Sofortiger und vollständiger Entzug der Golden-Visa-Aufenthaltstitel für den Hauptantragsteller und alle unterhaltsberechtigten Familienmitglieder.

Strategische Lösung: Verknüpfen Sie die Visumsrechte mit einer Immobilie, die langfristig (30+ Tage) vermietet wird, und betreiben Sie Ihr Airbnb-Geschäft über eine separate, zweite Immobilie, die nicht an das Visum gebunden ist. Für den Remote-Betrieb auf dieser Zweitimmobilie (Software-Stack, Smart Access, foto-basierter Turnover) siehe unseren Leitfaden zur Fernverwaltung.

9. Zwischenreinigung während des Aufenthalts: Ein schweres Steuerrisiko

Die griechische Steuergesetzgebung zieht eine sehr scharfe Grenze für private Immobilieneigentümer. Damit Mieteinnahmen mit dem Immobiliensatz von 15 %–45 % besteuert werden können, müssen sich Gastgeber strikt darauf beschränken, Bettwäsche und Handtücher bereitzustellen.

Kritisches Risiko: Wenn ein Immobilienverwalter die Immobilie während des Aufenthalts eines Gastes (mid-stay) betritt, um Reinigungsdienste anzubieten, Müll zu entsorgen oder die Wäsche zu wechseln, wird dieser Vorgang rechtlich als „Beherbergungs-/touristische Unterkunftsleistung“ umgestuft. In diesem Fall ist der Immobilieneigentümer gesetzlich verpflichtet, ein gewerbliches Unternehmen zu gründen, es fallen 13 % MwSt. auf alle Einnahmen an und die Tätigkeit unterliegt den gewerblichen Steuern.

Gastgeber, die den Status einer Privatperson beibehalten möchten, müssen unbedingt von Zwischenreinigungen absehen. Für Langzeitgäste empfiehlt es sich, zusätzliche Textilien und Reinigungsutensilien in Schränken in der Unterkunft bereitzustellen, damit die Gäste selbst reinigen können.

Aktionsplan für die rechtliche Compliance

1. Erstellen Sie den physischen Compliance-Ordner: Halten Sie die Elektroerklärung (YDE), die Versicherungspolice, das Schädlingsbekämpfungszertifikat (Bezugsquellen-Leitfaden) und den Erste-Hilfe-Kasten in einem einzigen physischen Ordner in der Immobilie bereit. Gemeinsame Prüfungen von Ministerium und AADE werden mit einer Frist von 10 Tagen angekündigt.
2. Schützen Sie den Wert des Moratoriums: Bestehende aktive AMA-Nummern in zentralen Bezirken sind wertvolle Vermögenswerte. Berechnen Sie den langfristigen Renditeverlust bei einem Verzicht auf Ihre Lizenz, bevor Sie Verkaufs- oder Schenkungsentscheidungen aufgrund der „Eigentumswechsel-Falle“ treffen.
3. Wählen Sie das richtige Steuerregime: Wenn Sie 3 oder mehr Immobilien verwalten, schließen Sie Ihre offizielle Unternehmensregistrierung ab. Auf diese Weise können Sie professionelle Reinigungsrechnungen als legale Betriebsausgaben verbuchen und Ihre Körperschaftssteuerbasis optimieren.
4. Fordern Sie legale Rechnungen: Stellen Sie sicher, dass Ihr Reinigungsunternehmen myDATA-konforme Rechnungen ausstellen kann. Im gewerblichen Status dient dies als wertvoller Steuerschild.
5. Beschäftigen Sie versichertes Personal: Arbeiten Sie ausschließlich mit Unternehmen zusammen, die nachweisen können, dass das gesamte Reinigungspersonal ordnungsgemäß bei der EFKA registriert ist, um sich vor einem SEPE-Bußgeld von 10.500 € zu schützen.

NextStay Cleaning führt in ganz Athen Reinigungs- und Tiefenreinigungsprotokolle durch, die auf die strengen gesetzlichen Compliance-Anforderungen abgestimmt sind. Sehen Sie sich unsere Services für die Reinigung nach Abreise der Gäste an, um den Leistungsumfang und die Preise für 2026 zu erfahren, oder senden Sie Ihre Objektdaten über Angebot anfordern.